近年來，垃圾屋、孤獨死事件頻傳，房客怕遇到惡房東，房東何嘗不怕遇到惡房客？累積多年的積蓄，好不容易攢一些錢買了間小套房出租，剛開始當房東卻不知從何下手嗎？其實，想扮演好房東的角色，除了控管成本、降低風險，從挑房客、簽租屋合約到租約結束還有超多不能說的眉角，各位新手包租公、包租婆可要瞪大眼睛看仔細了！
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從零開始當房東 :
房東自租、代租、包租還是代管怎麼挑才好？
圖一：房屋出租管道
什麼是【房東自租】？
相較於國外許多房屋代管團隊，房東自租是台灣房東最常選擇的一個選項，自行出租代表必須付出時間成本與風險，不論是挑房客、修繕房間，或是嚴重一點遇上了租屋糾紛，不論大小問題都只能親自出馬，不過，房東自租最大的優點就是不用被其他中間業者抽成一筆可觀的手續費！
什麼是【代租】？
所謂代租，是指租屋仲介進行房東與房客之間的媒合，重點在處理「租屋前」的大小事，不論是上網宣傳曝光、協助帶看到租屋合約簽訂，往往都是由租屋仲介一手包辦，房東的好處是不用擔心自己的房屋租不出去，或是遇到難纏的房客討價還價。租屋仲介在初期時早已先行把關，慎選較優質的房客了。然而，租屋仲介的媒合需要收取額外服務費，這項費用通常是一個月的租金，而且一旦出租完畢，租屋仲介的任務即完成，房客對於房間的任何問題，仍然是由房東負責處理。
什麼是【包租】？
房子沒租出去也能收取租金？天底下有這種好事嗎？是的，這就是包租業者的功用，房東先將房子出租給包租業者，而包租業者則想辦法將房子轉租給其他房客，類似市場俗稱的二房東，包租業者除了轉租外，其餘房屋的管理責任也會一肩扛起，甚至房子未租出去時，租金也一樣會繳納，這種管理方式很適合不想太耗費時間跟心力的房東使用，不過將房子交給包租業者，房客的品質、管理都無法自己控管，自然也有相當程度的風險，其中的取捨就得靠房東自己衡量了！
什麼是【代管】？
代管與包租同樣都是協助房東處理出租後的大小問題，房客不論有什麼問題，通常都是直接聯繫代管或包租，不會直接與房東打照面。不過不同的是，包租是固定繳納一筆租金給房東，租下這間房子、尋找房客並且管理，而代管則是房東支付一筆金額給代管公司，單純委託代管公司管理住宅，代管的費用仍然需要由房東自行吸收。然而，代管的好處是房東可以不用承擔轉租風險，租屋合約仍然是由房東與房客自行簽訂，只要支付一筆費用，代管業者就可提供招租宣傳、管理住宅到代收租金等一條龍的服務，一樣能讓房東減少許多不必要的時間成本。
房屋出租注意事項要謹記，租屋合約這樣簽準沒錯！
選擇完出租方式，第二個面臨的就是租屋合約怎麼簽訂的問題，以下幾點房屋出租注意事項在簽約時就該擬定清楚、載明責任歸屬，租屋合約簽的好，遇到租屋糾紛才不怕！
租屋合約應載明房客基本資料，必要時，請求提供身分證件影本！
新的租賃專法上路後，法律規定所有的租屋合約都必須載明房東及房客的姓名、身分證字號等基本資料，因此，除了房東本人必須填寫全名及身分證外，確認房客在租屋合約內載明正確的基本資料也很重要，必要時，可以請房客在簽約時提供身分證件影本供房東留存，如果房客擔心房東另作他用，可請房客影印時註明租賃專用，千萬不要嫌麻煩簽約時就忽略了核對資料的重要性喔！
租屋合約需清楚載明房屋修繕責任歸屬，付錢、要錢通通沒煩惱！
提到房屋修繕的責任，很多人都知道，如果沒有明訂維護責任，一般房屋設施的維護都是房東必須負起修繕責任的，但是，房客如果自行「室內裝修」，除了必須徵求房東同意外，只要裝修時造成設施的損壞或是房客自行裝修的物件毀損，都得由承租的房客自行修繕，房東是沒有義務還要幫房客修理的！為了避免爭議，這些在租屋合約裡都需要清楚載明是否可允許裝修、裝修造成的損壞及恢復原狀得由房客負擔，才能將自己的權益把關好！
押金收多少？哪些可扣抵？租屋合約白紙黑字寫清楚！
一般押金的收取，法律上規定最多不能超過月租金二個月，收了多少錢，在租屋合約裡白紙黑字寫清楚，未來退錢或押金扣除都能更有所憑，假如房客退租時有爭議，哪些項目可以直接使用押金扣除，最好也事先列舉項目寫清楚，除了未繳清的租金可以直接扣抵外，租約未到期逕行解約或是租約到期後仍未搬走積欠的租金都可以從押金裡直接折抵。比較要注意的是，有些房東會認為只要房屋有毀損就可以隨意扣抵押金，但其實法律上規定房客使用過程中的「自然毀損」，比如磁磚的使用痕跡、浴室的水垢，房東是不能要求房客賠償的，這點在簽定租屋合約時千萬要注意，不要列舉到不合法的項目了！
租屋合約快到期了，房東如何避免變成不定期租約？
有些房東較隨和，租屋合約到期後，除了未簽訂續租合約也未立即表示不續租，還會詢問房客：「租屋合約到期了，是否要續租？」如果房客繼續住但不繳房租，房東又會詢問房客：「是要從押金扣嗎？」或「上個月租金沒給，請快點給。」等話，這時千萬要知道當說了這些關鍵字，就代表已經默視房客繼續使用房屋的事實了，否則怎麼會詢問續租？催促要繳租金呢？小心一說錯話覆水難收。為了避免不必要的租屋糾紛，一切應公事公辦，租屋合約到期就應立即提醒房客，並給予合理的搬遷時間，倘若房東無意再續約，就不要提到與同意續租及催促繳租有關的話語，以免形成不定期租約。房屋租賃形式一旦轉變成為不定期租約時，房東想要終止租屋合約收回房屋，需符合《土地法》第100條的規定，除非房客有違反租賃規定，比如轉租、將房屋供違法使用、毀損房屋不賠償或不繳房租積欠租金達二個月外，否則房東可是不得隨意片面停止不定期租約的，千萬得小心了。
了解更多：全國法規資料庫：《土地法》第100條
遇到這幾種房客怎麼辦？投保【租事大吉】攏免驚！
千算萬算，總有一次看錯人的時候，更何況是看錯只見過幾面的房客呢！如果真的不幸遇上租屋糾紛，這幾招教你用最實際的行動化解租屋糾紛！ 
圖二 : 各種房客行徑大公開!
租屋糾紛一：房客不繳房租
房屋出租說到底就是為了每月穩定的收入，因此，最怕遇到的房客絕對就是不繳房租還直接鬧消失，甚至是佔據房屋只要催租就一哭二鬧三上吊！遇到這樣的房客，自己親自進租屋處趕人，萬一還被房客反告侵入住宅，那可得不償失，最好的方法還是直接報案，請警察機關陪同進屋，保障人身安全之虞，也避免與房客額外衍生任意出入住宅的租屋糾紛，如果擔心趕走人後，後續跑法院仍舊收不到房租，別擔心，臺灣產物保險的房屋租賃補償保險(出租人)之「租事大吉」來罩你（以下簡稱「租事大吉」)，如果遇到房客不繳房租超過二個月，經法院聲請強制執行未果，此時只要備好相關理賠文件，就算對方早已脫產，房東仍可向保險公司申請最高4萬元的租金欠繳補償費用，甚至如果後續有委託租屋仲介出租，保留收據還能再申請委託仲介的補償費用！
租屋糾紛二：房客惡意破壞房屋
有些房東工作較忙，房客退租前沒辦法親自到場仔細清點，萬一退租時、退租後才發現房客有惡意破壞家具、設備的情況，重新裝修的費用又是一筆費用，這時保障房東的【租事大吉】就能發揮功能，只要備妥租賃契約等相關理賠文件，就能獲得裝修補償費用，裝修補償金依據方案分為基本型、經濟型、保障型，提供最高2萬至3萬的補償費用，房東可以多加善用！
租屋糾紛三：房客自殺
最後，最怕遇到的房客種類之一，莫過於一時想不開，在租屋處結束生命的房客了，這種情況不僅雙方當事人都很難過，一旦出現，後續處理還要牽扯到報案、清潔，往後房子不論出租或出售都難以處理。為了預防這樣的狀況，最安心的做法就是事先投保有保障「凶宅跌價補償」類的保險，臺灣產物保險的【租事大吉】就具備這項保障，未來一旦真的發生不幸事件，備妥建物所有權狀及報案證明及相關理賠文件，至少有一筆跌價補償費用可以彌補自己房子因為事件產生的損失。
現在社會人心越來越複雜，不論是出租還是承租，要順利圓滿找到好房客避免社會事件，除了瞪大眼睛，仔細觀察房客舉止外，網路上也有許多房東交流平台、社群資源可以盡量減少挑選到惡房客的可能性。
最重要的是，房屋出租想要多份安心，事先投保對的保險是一種不錯的選擇，從上法院開始就有律師費用補償、重新出租還能提供仲介費用補償、即使房屋被房客大肆破壞也都能得到保障，這些繁雜的租屋糾紛，就讓臺灣產物保險的【租事大吉】當你的靠山，有摩擦，臺產扛！
了解更多：《房屋租賃補償保險(出租人)：租事大吉》詳細介紹
了解更多：《完整理賠資料》請參考條款說明
